【审判规则】  

行为人通过支付预付款与房屋所有权人订立房屋买卖合同，并经房屋所有权人过户登记获得房产。而后，行为人将房产以抵押方式向抵押权人借款，并将借款用于个人挥霍，致使房屋所有权人的房款与抵押权人出借的借款均无法追回，应认定行为人构成合同诈骗罪。行为人犯罪既遂的节点为房屋所有权人应被骗而办理过户登记，丧失对房屋的控制，故房屋所有权人为合同诈骗被害人。因抵押权人并非基于行为人欺骗陷入错误认识遭受损失，而是基于抵押合同关系遭受民事违约损失，故抵押权人并非被害人。　

【关 键 词】

刑事　合同诈骗　预付款　房屋所有权人　房屋买卖合同　过户登记　抵押权人　借款　犯罪既遂　被害人　错误认识　抵押合同关系

【基本案情】

2010年5月4日，周X文以其欲购买二手房为由，通过中介与明芳达成买卖房屋合意，双方约定明芳将其房产以200万元的价格出售予周X文。当月13日，周X文以陆磊的名义与明芳订立了买卖合同，并支付了首付款60万元，明芳即依约将房产过户至陆磊名下。周X文在房产过户后，向陈植兴借款170万元，并将该房产抵押。而后，周X文再次将该房产抵押给陈巧玲并借款200万元，并向陈植兴还清170万元借款。2010年6月，周X文又以前述手段以李星茹名义与王小双订立合同，向王小双支付首付款70万元及定金2万元后，房产被过户至李星茹名下。周X文现以房产作抵押向任景山抵借款220万，再向刘翔借款240万元归还任景山借款，并将房产再次抵押给刘翔。

陈X芳以购房为由，于2010年7月3日通过中介与张丽萍达成买卖房屋合意，并于当月15日与张丽萍订立买卖合同，在支付78万首付款后，张丽萍将房产过户至陈X芳名下。陈X芳向黄文辉抵押该房产并借款200万元，因其未归还借款，房产被过户至黄文辉名下。另查明，明芳尚有140万元房款未收回，王小双尚有79万元房款未收回，张丽萍尚有175万元房款未收回。

此外，陈X芳、周X文还有类似四起犯罪。其中，周X文单独或者伙同陈X芳实施犯罪六起，造成他人合计达1 099.5万元的售房款未能收回；陈X芳单独或者伙同周X文实施犯罪二起，造成他人合计达332.5万元的售房款未能收回。

公诉机关以周X文、陈X芳犯合同诈骗罪，提起公诉。

【争议焦点】

行为人通过支付预付款与房屋所有权人订立房屋买卖合同并过户登记获得房产，其后，行为人将房产抵押给抵押权人，将借款挥霍致使房屋所有权人的房款与抵押权人出借的借款均无法追回，在此情况下，抵押权人是否属于合同诈骗的被害人。

【审判结果】

一审法院判决：被告人周X文犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币一百五十万元；被告人陈X芳犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币五十万元；已扣押在案的赃款发还被害人即卖房人；责令被告人周X文、陈X芳继续退赔违法所得。

宣判后，被告人未提出上诉，公诉机关亦未提出抗诉，判决已发生法律效力。

【审判规则评析】

被害人，是指人身权利、财产权利或其他合法权益因犯罪行为而受到直接侵害的人。在一个刑事案件中，行为人实施的犯罪行为侵害了多方利益的，并非所有利益受损的人均为被害人，而应当以犯罪既遂为节点，认定直接因犯罪行为受到侵害的人为被害人。同时，诈骗类犯罪，均要求被害人因行为人的诈骗行为陷入错误认识而处分财产。即在诈骗类犯罪中，因行为人诈骗而陷入错误认识处分财产的才能认定为被害人。根据我国相关法律规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，构成合同诈骗罪。在合同诈骗案中，当被害人因订立合同而否丧失对其财物的控制时，行为人构成犯罪既遂。那么，因合同行为丧失对合法财产控制的人才是合同诈骗案中的被害人。

在房屋买卖合同诈骗案中，若行为人以欺骗的方式与房屋所有权人订立买卖合同，并骗得房屋所有权人将房屋过户登记，而后又将房屋抵押给抵押权人获得借款，所得的借款用于个人挥霍。此时，房屋所有权人的房款与抵押权人的借款均遭受损失，但是，房屋所有权人与抵押权人并非均为被害人。行为人实施诈骗犯罪行为的完成是以房屋产权登记过户为节点，因此时房屋所有权人失去了对房屋的控制。同时，行为人依法构成合同诈骗罪，虽然行为人不能归还抵押权人借款，抵押权人的债权遭受损失，但抵押权人并不是基于行为人的犯罪行为陷入错误认识而遭受损失，而是基于抵押合同关系遭受损失，应当将此定性为民事违约。因此，本案的被害人为房屋所有权人，抵押权人并非被害人。

【适用法律】

《中华人民共和国刑法》第二十五条 共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。

二人以上共同过失犯罪，不以共同犯罪论处；应当负刑事责任的，按照他们所犯的罪分别处罚。

第五十三条 罚金在判决指定的期限内一次或者分期缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳。对于不能全部缴纳罚金的，人民法院在任何时候发现被执行人有可以执行的财产，应当随时追缴。如果由于遭遇不能抗拒的灾祸缴纳确实有困难的，可以酌情减少或者免除。

第六十四条 犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。

第二百二十四条 有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产:

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

组织、领导以推销商品、提供服务等经营活动为名，要求参加者以缴纳费用或者购买商品、服务等方式获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，直接或者间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据，引诱、胁迫参加者继续发展他人参加，骗取财物，扰乱经济社会秩序的传销活动的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；情节严重的，处五年以上有期徒刑，并处罚金。

【法律文书】

拘留通知书 逮捕决定书 起诉意见书 刑事起诉状 公诉意见书 辩护词 刑事答辩状 刑事一审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例　有效　参考适用

周X文、陈X芳合同诈骗案

【案例信息】

【中 法 码】刑法总则·犯罪客体·犯罪对象 (G04021)

【罪    名】 合同诈骗罪

【权威公布】 被最高人民法院刑事审判第一、二、三、四、五庭《刑事审判参考》2013年第4集(总第93集)收录

【检 索 码】 P0714+8170JSNJ++0311C

【审理法院】 江苏省南京市中级人民法院

【审级程序】 第一审程序

【公诉机关】 江苏省南京市人民检察院

【被 告 人】 周X文 陈X芳

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《刑事判决书》

公诉机关：江苏省南京市人民检察院。

被告人周X文。2010年12月24日因涉嫌犯合同诈骗罪被逮捕。

被告人陈X芳。2010年12月24日因涉嫌犯合同诈骗罪被逮捕。

公诉机关以被告人周X文、陈X芳犯合同诈骗罪，提起公诉。

一审法院法院经审理查明：被告人周X文、陈X芳于2010年5月至10月期间，假借购买二手房，先向被害人支付购房首付款，谎称向银行贷款支付购房余款，骗取被害人的房产过户后，将房产抵押给他人借款，所得款项用于偿还个人欠款及挥霍。被告人周X文于2010年5月4日通过中介与被害人明芳达成协议，约定以200万元的总价购买明芳位于南京市秦淮区曙光里74号-7、74号-8的房产。同年5月13日，周X文以陆磊的名义与明芳签订了存量房买卖合同。在支付了60万元的购房首付款后，该房产被过户到陆磊名下，周X文遂用该房产向陈植兴抵押借款17O万元。因无法偿还陈植兴的借款，周X文又将该房产抵押给陈巧玲，向陈巧玲借款200万元，用于偿还陈植兴的借款。至案发，明芳尚有售房款140万元未能收回。同年6月16日，周X文通过中介与被害人王小双达成协议，约定以246万元的总价购买王小双位于南京市白下区苜蓿园大街66号51幢204室的房产。同年6月24日，周X文以李星茹的名义与王小双签订了存量房买卖合同。在支付了70万元的购房首付款和2万元定金后，该房产被过户到李星茹名下，周X文遂用该房产向任景山抵押借款220万元。因无法偿还任景山的借款，周X文又将该房产抵押给刘翔，向刘翔借款240万元，用于偿还任景山借款。后在王小双的追偿下，周X文又支付了部分房款，至案发尚有79万元的房款未付。2010年7月3日，陈X芳通过中介与被害人张丽萍达成协议，约定以253万元的总价购买张丽萍位于南京市白下区苜蓿园大街69号16幢501室的房产。同年7月15日，双方签订了存量房买卖合同。在支付了78万元的购房首付款后，该房产被过户到陈X芳名下。陈X芳遂用该房产向黄文辉抵押借款200万元。因未能偿还黄文辉的借款，该房产被过户到黄文辉名下，黄又将该房产出售给王强。至案发张丽萍尚有售房款175万元未能收回。周X文单独或者伙同陈X芳实施犯罪六起，造成被害人共计人民币1 099.5万元的售房款未能收回。陈X芳单独或者伙同周X文实施犯罪二起，造成被害人共计332.5万元的售房款未能收回。

一审法院经审理认为：被告人周X文、陈X芳以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取卖房人财物，数额特别巨大，其行为均构成合同诈骗罪。据此，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第三项、第二十五条第一款、第五十三条、第六十四条之规定判决：

1.被告人周X文犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币一百五十万元；

2.被告人陈X芳犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币五十万元；

3.已扣押在案的赃款发还被害人即卖房人；责令被告人周X文、陈X芳继续退赔违法所得。

宣判后，被告人未提出上诉，公诉机关亦未提出抗诉，判决已发生法律效力。