在房价飞涨的背景下，“一房二卖”屡见不鲜，司法实践中基本统一的裁判规则，开发商应赔偿购房者已付购房款一倍和可得利益损失。通常“可得利益损失”按照“房屋差价损失”确定。

日前，法院认定某开发商虽然没有“一房二卖”，但因拒收房款违约，根据《合同法》第一百一十三条应赔偿购房者可得利益损失，可得利益损失按购房后4年的房屋评估价与购房合同约定房屋总价之差判令赔付199万，而本案中购房者已付房款仅为1万元。

作者认为，开发商并非因为“一房二卖”违约，“可得利益损失”仍然按 “房屋差价损失”来确定，不符合客观事实和法律规定。

 

    一、参考资料

1、最高人民法院（2014）民一终字第198号郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷二审民事判决书

2、《民事审判指导与参考.总第61辑（2015.1）》，最高人民法院民一庭法官司伟：《如何理解〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第八条关于惩罚性赔偿的规定，违约方在承担了合同法第一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应当承担惩罚性赔偿——郑国安与青海万通物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷二审案》

二、最高人民法院裁判观点

不应支持“惩罚性赔偿”的房屋买卖违约责任：仅参照“已付购房款一倍”确定可得利益损失，不应以“房屋差价损失”确定可得利益损失。不适用《商品房买卖合同解释》第八条，当然不再并用“一倍赔偿”。

三、法律适用思考

1、可预见性规则

并非因为“一房二卖”违约的情形下， 以多年后的“房屋差价损失”确定可得利益损失，违反可预见性规则，订约卖房时，无论哪一方当事人都难以预期多年后的房价。商品房买卖合同解释于2003年6月1日施行，可预见范围限定在“一倍赔偿”范围内更符合客观预期；

2、填补原则

并非因为“一房二卖”违约的情形下，违约方并非为了牟利而恶意违约，当“房屋差价损失”超出已付购房款数倍、数十倍乃至数百倍时，以“房屋差价损失”确定可得利益损失的数额，显然违背了《合同法》第一百一十三条的填补原则。商品房买卖合同解释第八条具有惩罚制裁的作用，应当重视二者的区别。

 3、遵循减损原则确定评估价格时点

 并非因为“一房二卖”违约的情形下，参考专业评估机构评估标的物某个时点的评估价格，通常应以违约行为发生的时间作为确定标的物价格的时点，以违约行为发生的地点作为确定标的物价格的地点，不应以案件审理过程中，申请评估鉴定的时间作为评估时点。

 4、商品房买卖合同解释出台之时，并未预料到房价突涨，商品房买卖合同解释第八条规定的“一倍赔偿”不足以弥补购房人的损失，笔者支持“一房二卖”的违约情形下，“一倍赔偿”与 “房屋差价损失”（可得利益损失）并用。同时，合同法效力高于司法解释，赔偿损失应包括可得利益损失，《合同法》第一百一十三条所主张的可得利益是基于公平原则和填补原则，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿更侧重于惩罚与制裁，超出了填补损失的功能作用， “ 一房二卖“的情形下，“一倍赔偿”与“房屋差价损失”（可得利益损失）并用符合立法本意。

 综上，并非因为“一房二卖”违约的情况下，不应以 “房屋差价损失”确定“可得利益损失”，应当遵循补偿原则，参照“已付购房款一倍”确定可得利益损失。

 

【延伸阅读：“一房二卖”的违约责任】

*“一房二卖”情形下的违约责任裁判观点： “一倍赔偿”与“房屋差价损失”（可得利益损失）并用；

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对违约责任的规定是“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，上述违约责任是并列关系，并非包含关系。

 房屋差价损失是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。

 关于房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从约定。双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

 

*“一房二卖”情形下的违约责任裁判观点参考依据：

 2011年11月3日，人民法院报第07版《二手房交易中违约方应当赔偿房屋差价损失》

 重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第02218号

 

*房屋买卖合同违约责任参考法条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 10.人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。（作者：沈燕）

（来源：司南lawyer）