不动产登记簿与产权证书的法律价值

  长期以来，不动产登记实务领域及司法实践中存在一个重大误解，即将不动产登记簿的记载效力绝对化，似乎物权人只有将不动产记载于登记簿后才享有物权，或者记载为何种权利状态就享有何种物

权，否则就不享有物权或仅享有有限的物权。

  但事实上，上述观点本身存在循环论证的逻辑错误，其前提是假定登记簿对不动产权利的记载处于完全准确且周全的状态，另一方面又不能绝对肯定登记的记载达到了前述效果。如此，则当登记簿的记载出现瑕疵时，即无法用登记簿自身的登记内容来确认登记的正确性。显然，必须剔除对登记簿记载效力绝对化的观点，构建起以物权的原因行为来记载及修正物权登记薄登记状态的不动产登记规则。

  物权法《解释（一）》第二条规定即纠正了此类错误倾向，国土资源部在不动产登记《实施细则》中又对登记簿的基本制度予以明确，即不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。同时明确：不动产登记簿是不动产登记的结果，其与不动产登记原始资料共同构成“不动产登记资料”，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料等。

一、正确认知登记簿记载价值的法律规则

  一是不得机械地否定物权归属的“自然法”规则。诸如，一项不动产物在设定“首次登记”前，其必然未能被记载于登记簿中，如果按照登记簿效力绝对化的主张，则不动产的建设主体在登记前将不享有该建设成果的物权，但该种解读显然有违事实状态。因为按照自然法规则，只要是合法建设行为，即便未能办理物权首次登记的，该合法建设行为人自然享有其建设成果（含阶段性建设物化成果）的物权。

  二是不得对不动产“登记薄”的法律效力绝对化，不得破坏物权的原因行为与变动行为的基本逻辑体系。该逻辑体系就是最高法院解释一中所确定的，以物权的原因行为判定和修正物权的变动行为及登记结果；相反，不得以物权的登记结果反证物权的原因行为具有效力方面的绝对性。

  根据国务院《暂行条例》的规定，不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。因此，根据前述但书条款亦足以推定，在一般情形下登记簿具有判定物权归属的效力，但并不具有绝对化效力。这是因为，不动产登记在整个物权法体系中，其系对物权状态的“公示”而非行政确权。也即，登记只是对不动产权利状态的记载和公示方式，登记部门的登记行政行为本身并不产生物权。

二、不动产产权证书的法律价值

  根据《暂行条例》的规定，不动产登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

  显然，不动产产权证书是在登记簿公示与登记的基础上，为了便于不动产权利人表彰和行使其物权权能而颁发的一种证明证书。因此，不动产产权证可以代表物权但不具有将物权绝对化的功能。尤其在家庭共有产权制度下，并非只有记载于该不动产产权证书之中的家庭成员才享有物权。相反，只要具备家庭共有财产权适格主体的家庭成员，即便未被记载于不动产登记薄或不动产产权证书之中，其对家庭共有财产的物权并不消灭。

  这就说明，物权原因行为的独立性还体现在物权变动行为的证明制度中。由于物权法对不动产登记薄和不动产权属证书确认为“证据”属性，故其作为物权凭证的效力具有相对性而不是绝对性。

  例如，对房地产是否拥有实体性权利与其所持权利证书之间的关系是：一般情况下统一，特殊情形下处于分离状态。现实中，“有证不等于有权，无证不等于无权”的情形确实存在。一旦发生物权权属纠纷时，该两项法定书证的效力均处于效力待定状态，其最终的合法性有待于有权的主管机关对物权原因行为效力的审查结论。如果物权的原因行为的效力被维持，则该项物权登记行为将会得到维护。否则，登记和颁证行为将会被撤销。可见，物权的变动行为不但不能制约原因行为的效力，反而要受到原因行为效力的反制约。

三、国土资源部《实施细则》的重大立法成果

  笔者认为，国土资源部针对对国务院之《暂行条例》而发布的《实施细则》这一部门规章是我国不动产登记制度的重要立法成果。其完全打破了对登记簿效力绝对化的认知局限，正确地遵循了物权的原因行为与变动行为之间的逻辑关系，值得予以高度肯定。

  《实施细则》规定了两种更正登记情形：一是不动产权利人或者利害关系人申请的更正登记。此时，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；二是不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误而主动实施的更正登记。此时，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正

  但是，适用上述两项更正登记制度有一项共同的除外条件，即在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利的处分登记、预告登记和查封登记的，此时登记机关既不能根据申请也不能依据职权主动办理更正登记，因为涉及到对第三人的权利保障问题。因此，在此种情形下，权利人应当通过民事诉讼程序确认第三人对物权的受让、流转及其他处分登记行为的效力。

  同时，《实施细则》对不动产产权证书效力的相对性也有着正确的认知，规定不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。

  当然，如果经审查登记机构认为不动产登记簿记载无误的，有权不予更正，并书面通知申请人。如果申请人对该行政行为不服的，有权通过行政复议或行政诉讼进行救济。