房屋买卖合同

———房多卖相关法律规定

案情介绍：

29岁的王军是一名自由职业者，为了能在南京市中心买套婚房，他关注了很久却一直下不了手，不为别的，只为房价涨得过高过快。2009年7月底，正是金融危机过后房价一日三涨的时候，婚期将到的王军不敢再等了。随后他看中了广州路5号一套建筑面积为29.55平米的单身公寓房，与房主蒋女士见面后，几经讨价还价，王军最终以50.5万元的价格将房子拿下。因交易房屋当时处于出租状态，双方约定首付款46.5万元在同年11月27日（即租赁期满日）前支付，并在该日前办理过户手续。8月1日，双方正式签订了房屋买卖合同，王军按约支付了2万元定金。接下来，王军忙着筹钱只等对方按时交房了。

  也许是因为当时房价实在涨得太快的原因，经不住诱惑的蒋女士于同年11月12日又将房子卖给了一个叫吴凯的人，并随即办理了过户登记手续，这一次蒋女士把房子卖到了60万元，比当初与王军合同上约定的房价高出了9.5万元。就在蒋女士还沉浸在多卖近10万元的兴奋之中时，她与王军约定的交房时间到了，王军找上门后，麻烦说来就来。王军很生气、很愤怒，但也很无奈，因为房屋交易一旦完成过户登记，再把它改在自己名下几乎是不可能的了。但王军表示不会就此罢休。

 为了如期完婚，王军随后又硬着头皮买了一套与蒋女士房屋面积差不多的公寓房，但据称房款却为之多付了20万。事后王军又去找蒋女士讨说法，在协商赔偿损失不能达成一致的无奈下，他一纸诉状将蒋女士告上南京市鼓楼区法院，要求蒋女士双倍返还定金4万元，赔偿实际损失7.5万元（扣除多返还的两万元定金），并承担本案诉讼费。案件审理中，原、被告对双方签定的合同性质产生争议，王军认定的是房屋买卖合同，而蒋女士则坚持认为是定金合同。蒋女士还辩称多次催王军支付首付款，但王军拒不履行，应视为其自动放弃权利。

 5月11日，鼓楼法院就此案作出一审判决。法院认为：王军和蒋女士签订的合同，对涉案房屋的地点、面积、总价、付款方式及房屋交付等内容均作出了明确约定，符合房屋买卖合同的构成要件。虽然双方在合同中没有写明首付款的具体支付时间，但双方合同内容载明，王军付款后双方应于2009年11月27日前共同办理房屋所有权过户，据此可以确定王军付款的期限应在此时间前。但蒋女士在合同履行期间擅自将涉案房屋出卖给案外人，并转移了房屋的所有权，应当承担违约责任，王军要求蒋女士承担双倍返还定金的违约责任符合法律规定。

 随着房价上涨，由于蒋女士的违约行为，导致王军此后购房实际支出了更多的资金。蒋女士与案外人约定的总房价高出原被告约定的总房价9.5万元，原告主张9.5万元为其损失，法院予以采纳。鉴于本案适用定金罚则，蒋女士双倍返还定金，故王军主张蒋女士赔偿实际损失7.5万元于法有据，法院予以支持。

 最终，法院一审判决被告蒋女士双倍返还王军购房定金4万元，并一次性赔偿王军损失7.5万元。案件诉讼费1300元，亦由蒋女士承担。

点评：

1、根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

不动产物权的转移以登记为生效要件，在蒋女士与王军签订房屋买卖合同后，虽然支付了定金，但房屋所有权仍然归蒋女士所有，即使房屋已交付王军，但王军仍然不能取得该房屋所有权。蒋女士后将房屋卖与吴凯的行为为有权处分，并且后来又给吴凯办理了过户登记手续，自不动产登记簿上记载的权利人为吴凯之日起，吴凯为该房屋所有人。王军物权要求吴凯将房屋交于自己。

2、根据《合同法》第八条　，即“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”

第65条，即“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”

第64条，即“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”

这是《合同法》关于合同相对性的规定，在本案中，王军基于与蒋女士的买卖合同，在蒋女士违约的情况下，可对蒋女士主张违约责任，而对于吴凯，王军无求偿权利。